こんにちは、はまゆう不動産です。
先日、茅ヶ崎市にございます旧耐震基準の分譲マンションの査定依頼を頂戴しました。いわゆる団地です。住宅供給公社が販売し、その後管理組合が形成され区分所有建物として運営されています。もちろん、昭和40年台の建物の為、エレベーターがなく階段になります。今回の物件は３階という事で、それほど影響がありませんが５階の最上階で階段だとかなり影響ありそうですね。査定を進めていく上で注意しておかなければならない点を考察致します。
住宅ローンって組めるの？
一昔前までは、築年数６０年縛りといって、築年数が６０年迄の借り入れであればOKというルールがありました。例えば築２０年の建物であれば、３５年ローンは組む事が可能ですが、築４０年だと２０年のローンが最長になる。といった具合です。しかし、今は時代が変わって、メガバンクは勿論、横浜銀行等の地銀も旧耐震基準マンションは取り扱いが難しい場合が多いです。静岡銀行等は旧耐震基準でもOKですが、昭和50年以降の建物に限る。等があります。では、どういう所なら借り入れができるか。と言いますと地元の信用金庫や、農協等であれば、対応可能です。
また、金利は高めですが、三井住友トラストローン＆ファイナンスといった金融機関もあります。結論を申しますと、住宅ローンは組めますが、銀行は選びます。金利は安くないかもしれません。（CMでやっている0.3％台とかは・・・）ただし、その分、物件価格がお手頃なケースが多いので、トータルで考えますとメリットはあると思います。
買取も対応できる？
買取ももちろん大丈夫です。ただ、上記の金融機関の影響で再販売する場合に多少制約がある分、買取価格が安くなる場合があります。しかし、買取業者の得意不得意があるので、そのあたりは当社の腕の見せ所ですので、複数ある選択肢の中から最善の業者さんをピックアップし、最高値をご提案します。
貸したまま売却できる？
賃貸で運用したままの売却ですが、こちらも可能です。この場合、投資商品としての価格付けになります。毎月の賃料の年収が、価格に対し何パーセントなのか？という計算です。
毎月１０万円のお家賃 年収１２０万円 利回り１０％
価格１，２００万円
といった計算です。
この売却方法の場合は、内覧もないのである意味手間がかからず販売する事ができます。買主さんが資金を用意できれば、即日手続きする事も可能です。
本日は以上になります。耐震性の観点から、築年数の経過した物件は多少制約をうけますが人気の湘南エリアの物件でしたら、売却はまったく問題ございません。茅ヶ崎市 平塚市で物件のご売却をご検討の方は、お気軽にご相談ください。
