こんにちは、はまゆう不動産です。
販売物件をお預かりしますと、周辺物件のマーケティングを行いま
す。
もちろんその該当物件の成約事例を調査し予測を立てるのですが、
それはあくまでも過去のデータになります。
市場は常に流動的なので、現在販売した場合周辺物件との比較でどう
いう風にお客様の目に映るのか注意深く検証していきます。
その際、どういう物差しで検討しているか、少しお話したいと思いま
す。
価格・単価
一番大きな要素です。しかし逆に難しい部分です。例えば同じ分譲マ
ンションの場合、同じ大きさ・間取りだったとしても、①階数 ②リ
フォーム具合 ③開口部の向き ④眺望 等 こういった部分で大き
な違いを生みます。従いまして、周辺の同様の条件の物件（徒歩分数
広さ 築年数が類似している）との比較で、価格を設定するとお客様
に響きやすくなると思います。
価格の設定の方法としては、その市場の㎡単価を求め、売り出しをす
る物件の広さでかけ戻すという方法が一般的です。
例えば７０㎡の物件が３，９８０万円で販売していた場合、その物件
の㎡単価は５６．８５万円となります。
３，９８０万円÷７０㎡＝５６．８５万円／㎡ です。
分譲マンションでは事例が多くこのやり方が可能ですが、中古戸建は
また難易度が上昇します。同一条件の物件というのが少なく、土地の
形状や建物のメンテナンス状況によって本当に変わって参ります。
中古戸建の場合は？
王道の査定方法としては、土地と建物を分離して考える方法です。
まず、土地はその土地が更地だった場合どういった価格なのかを求め
ます。
そして建物は、新築時の価格を求め、そこから経過年数分の減価を償
却し、そして不具合箇所があればその修復費用分ものぞいた残額を
先程求めた土地価格と合算し、成約予想価格を設定します。
現在の様に住宅建材が高騰し、建物の取得価格が大きく上昇している
と、５年前に取得した価格と比べるとひどい場合１，０００万円前後
の価格の乖離が生じたりします。そいう場合の調整は売主様と協議し
ながら市場動向を鑑み設定して参ります。
本日は以上になります。
不動産は価格が高額になりますので、少しでもアピールポイントがあ
れば、出来るだけ多くプッシュしたいと当社では考えています。
何でも構いませんので、売主様の思う物件の良い箇所を沢山お教え頂
き、高額での成約を目指して参りたいと思います。
茅ヶ崎市や平塚市で不動産売却をご検討の方は、お気軽にはまゆう不
動産にご相談下さい。
