こんにちは、はまゆう不動産です。
不動産売却の場合、申込書が入り条件に合意できたら売買契約を締結します。その際、まず最初に買主様に説明するのが重要事項説明書になります。
その不動産について、契約前に説明し理解頂く書類になります。内容はかなりボリュームがありますので、何回かに分けて各項をご説明します。
１．契約に携わる宅建業者及び宅地建物取引士の表示と、取引の態様の表示
宅建業者の免許番号等の記載や、取引士の番号、契約の種類（売買・交換）契約にどういう関わり（媒介・代理・売主）なのかを記載します。
２．物件の表示・売主の表示
対象物件の所在や面積、売主の氏名・住所を記載します。
３．対象となる宅地又は建物に直接関する事項
●登記記録に記録された事項
登記に記載された所有者や権利関係（所有権、地上権、抵当権、地役権等）を記載します。
登記記録は「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」という３つの部分から成り立っています。
【表題部】
土地：所在 地番 地目 地積
建物：家屋番号 種類（用途） 構造 床面積
【権利部（甲区）】
不動産の所有権の移り変わりを示しています。原則としてこの欄の最後に記載されている
所有権の登記名義人が、現在の所有者です。買戻し特約、各種仮登記や差押登記も
この甲区欄記載されます。こういった登記がなされている物件の売買は所有権を移転しても、仮登記等の権利は残る為特に注意が必要です。
【権利部（乙区）】
所有権以外の権利（抵当権・地役権等）が登記されます。乙区欄は、担保に入っている場合とか、使用収益兼（地上権、地役権、賃借権）の設定登記がなされている場合に、その内容が記載されます。
住宅ローンの返済を売買金額をもって行う場合は、所有権移転日に買主様から受け取った売買代金をもって住宅ローンを一括返済し、抵当権を抹消して所有権移転を行います。
４．建物の建築などを規制する法令上の制限
建物を建築する際、建物の種類や大きさ等を制限する都市計画法・建築基準法をはじめ多くの法令があります。管轄する市区町村にて確認し記載します。
（１） 市街化調整区域ではないか
市街化調整区域は、市街化を抑制する為の地域です。原則として、一般住宅の建築はできません。
（２） 建物が建築できる用途地域か
用途地域は１３種類の地域があります。用途地域により建築できる建物の種類や大きさ、その他の制限が加えられています。
（３） 開発許可・宅地造成工事許可等の許可が必要な土地ではないか
購入する土地が造成されていないとき、開発許可・宅地造成許可等が必要な場合があります。また、農地の取引の場合、農地転用許可が必要です。
（４） 建築確認は取得できているか
まだ完成していない建売住宅やマンションを購入する場合、建築確認番号を記載します。
（５） 土地計画道路にあたっていないか
敷地が都市計画道路内にある場合、建築ができなかったり将来建物を撤去しなけれればならない恐れがあります。
（６） 敷地は建築基準法に規定する道路に適法接しているか敷地に道路が接道していても建物が建築できるとは限りません。建築するには、敷地が建築基準法上の道路に２ｍ以上接していなければならないといった規制があります。
前面道路が４ｍ未満の２項道路（みなし道路）の場合、建物を建築する際、道路中心線から２ｍの所まで後退しなければなりません。これをセットバックといいます。
今回はここ迄です。
法務局の管轄は、茅ヶ崎市・・湘南支局、平塚市・・二宮支局ですが、現在はオンラインでつながっているので、地番や家屋番号がわかればどちらの支局でも謄本の取得が可能です。
売却の際は、事前にご所有不動産の登記を確認しておく事をお勧め致しております。
