こんにちは、はまゆう不動産です。
前回に引き続きまして、相続のお話です。
相続が発生し相続税を納める場合は１０ヶ月の期間がございます。親族がなくなった動揺の中、話し合いを行う必要があり一般的には相続の準備は早ければ早いほうが良いとされています。
被相続人の方が、財産をどうされたいか意思確認を行い、その分け方をする為にはどんな手続きが必要なのか、ゆっくり考えて対策を行う事が出来ます。
相続手続きの流れ
① 相続発生 ② 遺言の確認 ③ 法定相続人の確定 ④ 遺産内容と評価
⑤ 相続人に相続の意思確認 ⑥ 遺産の分割 ⑦ 相続税の申告と納付
上記を１０ヶ月以内に進めていきます。
相続税対策として、不動産が登場するのは「④遺産内容と評価」のタイミングです。
相続税を節税する為に、遺産内容に不動産がある場合は、どうやって評価を下げるかを苦心します。
不動産の相続税評価の簡易計算方法は下記でございます。
・家族が住み続ける自宅の敷地
３３０㎡までの部分 実勢価格×８０％×２０％
３３０㎡を超える部分 実勢価格×８０％
・家族が住み続ける自宅の建物 固定資産税評価額
・上記以外の自宅と敷地 実勢価格×８０％
・市街地の土地 路線価方式による評価額
・貸家の土地 実勢価格×８０％×８０％
・貸家の建物 固定資産税評価額×７０％
良く相続税対策にアパート経営を勧めているのは、貸家の土地 建物の場合、土地は約２０％減、建物は約３０％減の評価額の圧縮が出来るからです。
尚、貸付用小規模宅地等の特例が利用できる場合２００㎡迄を評価額５０％減にできます。その場合、通常の土地評価に比べて相続税が半分になります。
ただし、こちらの対策については相続発生から３年前迄に行った相続対策は無効となる「持ち戻し」制度がございますので、注意が必要です。
また、アパート経営は建てて終わりではなく、建ててからがスタートです。賃貸管理業務に１０数年従事していますが、年々貸主の責任が重くなり借主優位になる社会情勢があり、積極的に運営をしませんと最悪の場合、相続税対策で得られる効果より大きな損失を発生させてしまう場合もございます。
まずは、収支計画を３パターン作成し、損益分岐点がどこにあるのかを把握し安定的に運営していけるのかを検証する事が非常に大切になります。
相続税の計算は、非常に複雑になりますので、税理士や司法書士の専門家を交え事前準備を行い進めていく必要があります。
相続や不動産の活用についてご不明点がございましたら、お気軽にご相談ください。相談無料・秘密厳守にて承っております。
